Kategória: Aktuális.

A GKI és az AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe szintetizálja az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet ad az ingatlanpiacról. Az index és a részindexek a piaci szereplők jövőbeli kilátásait és várakozásait jellemzi.

A GKI – AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexe, 2004-2009

A GKI – AL Holding fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2009 januárjában -21. A tavaly júliusban még elég derűlátó kilátásokat tükröző index értéke októberben számottevően, majd januárban még ennél is nagyobb mértékben csökkent.

A fél év alatt bekövetkezett esés mértéke a felmérések kezdete óta a legnagyobb (11 pont), matematikailag ennél borúsabb kilátásokat 2003 elején mértünk utoljára. Ugyanakkor a jelenlegi borúlátás mértéke közel áll az eddigi pesszimista időszakok jellemző értékeihez.

Az ingatlanpiaci index csökkenése a piaci kilátások egyértelmű romlását jelezi, de ennek mértéke korántsem drámai. A megkérdezettek válaszaiból egyfajta kivárás rajzolódik ki. Az ingatlanpiac is nyilvánvalóan megszenvedi az általános recesszió negatív következményeit, de sokan reménykednek az ingatlanpiacot érintő negatív folyamatok átmeneti jellegében.

A pénzügyi és reálgazdasági válság elsősorban a kereslet várható csökkenése és a szűkülő hitelforrásokon keresztül hat a legerősebben. Nem elhanyagolható ezek mellett a dráguló finanszírozás negatív hatása sem. A válság következményeinek kezelésében szinte minden cég életében elsőbbséget élvez a szigorú takarékossági politika, azaz a költségek csökkentése. A szigorúbb likviditás-menedzsment és a fejlesztések elhagyása vagy későbbre halasztása a válaszadók harmadának fegyvertárába tartozik. A cégek többsége úgy ítéli meg, hogy a jelenlegi recesszió átmeneti lesz s következményeinek leküzdése "a nadrágszíj meghúzása, fejlesztések halasztása" -típusú eszközökkel megoldható.

Irodapiac

2008-ban rekord mennyiségű kapacitás lépett be a fővárosi irodapiacra. A bérbe adott alapterület nagysága meghaladta az előzetes várakozásokét. Ennek ellenére a kihasználtságot jellemző mutatók a főváros minden piaci szegmensében csökkentek. A pesti és a budai oldal között e téren immár nincsenek jelentős különbségek.

A fővárosi irodák kihasználtsága

gki_1
Zárójelben az előző – 2008. októberi – felmérés adatai

A fővárosi irodapiaci index, 2004-2009

Országos átlagban – az egy negyedévvel ezelőttihez képest – némileg romlott a piaci helyzet értékelése.

Különösen erős a piaci helyzet kedvezőtlenebbé válása Budapesten (a válaszadók háromnegyede érzékelt túlkínálatot s negyede kiegyensúlyozott piacot), de romlott az összkép Kelet-Magyarországon is. Enyhén javult a megítélés viszont hazánk nyugati részében.

Az ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő tizenkét hónapban minden régióban egyértelműen a piaci helyzet romlására számítanak.

Üzlethelyiségek

A magyarországi kiskereskedelmi üzlethálózat alapterületének fokozatos növekedése 2008-ban is folytatódott. Mindeközben tovább csökkent az üzletek száma s ezáltal tovább nőtt a koncentráció.

A fővárosi üzlethelyiség-piaci index, 2004-2009

Az üzlethelyiségek piacán az előző felméréshez képest – országos átlagban – jelentősen nőtt a túlkínálat mértéke. A jelen megkérdezés során a válaszadók minden vizsgált régióban a kínálat erősödő túlsúlyáról számoltak be.

Az ingatlanokkal foglalkozó cégek válaszadó képviselői a következő egy évre Budapesten lényegesen, Nyugat-Magyarországon enyhébben romló, míg Kelet-Magyarországon lényegében változatlan helyzetre számítanak.

Raktárpiac

A fővárosi raktárpiaci index, 2004-2009

2008 a hazai logisztikai ingatlanpiacon is rekordot döntött, mind a fejlesztések, mind a bérbeadás tekintetében.

A felmérés válaszadói az egy negyedévvel ezelőttihez képest – országos átlagban – lényegében változatlan piaci helyzetértékeléseket fogalmaztak meg: a válaszadók 78%-a érzékelt egyensúlyi piacot, 18 és 4% pedig túlkínálatot illetve túl-keresletet.

A következő egy évet illető várakozások alapján némi romlásra, a túlkínálat enyhe erősödésére lehet számítani. Budapesten és környékén lényegében változatlan helyzet valószínű.

Lakáspiac

A fővárosi lakáspiaci index, 2004-2009

A lakáspiac megítélése Budapesten nagyon jelentősen romlott az előző megkérdezéshez képest, azaz számottevően nőtt a túlkínálat. A mostanihoz hasonlóan gyenge piacértékeléssel utoljára 2007 elején találkozhattunk.

Budapesten csak a pesti belváros megítélése nem romlott az egy negyedévvel ezelőttihez képest, viszont szinte zuhant a panel-lakáspiac értékelése.

Nyugat-Magyarországon összességében változatlan, Kelet-Magyarországon – a fővárosinál kevésbé, de számottevően – romlottak a helyzetértékelések.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban az összes vizsgált térségben összességében lényegében változatlan (Budapesten egy "hajszálnyit" javuló) piaci helyzetre számítanak.

A lakáspiac szegmenseinek értékelése és a következő 12 hónapra szóló várakozás*

gki_2

*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető.

A 2009. januári felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest összességében enyhén romlottak. Lényegében nem változott azon háztartások aránya, amelyek a következő egy évet tekintve biztosak abban, hogy lakást vásárolnak, vagy építenek, ugyanakkor visszaesett azon háztartások aránya, amelyek nem ennyire biztosak elhatározásukban.

Az építési-vásárlási tervekhez hasonlóan a lakásfelújítást és -korszerűsítést – biztosan vagy valószínűleg – tervezők arányai is visszaestek mind az előző negyedévhez, mind pedig az előző évhez képest.

A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai
(4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás)

gki_3
Forrás: a GKI lakossági felmérése

Az új ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

gki_4
Zárójelben az előző – 2008. októberi – felmérés adatai

Az új építésű lakások áraira vonatkozó prognózisok esetében nagy az elnyílás a fővárosi és a vidéki területek között (ez utóbbi esetekben egyáltalán nem várható áremelkedés). Budapesten a leggyorsabb ütemű áremelkedésre a budai zöldövezetekben lehet számítani (mintegy 4%-osra). A többi ingatlan-típus esetében is csak nagyon szerény áremelkedés valószínűsíthető.

A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának változása 2008-ban és várható változása a következő 12 hónapban
(százalékos változás 2007-hez illetve a jelenlegi árakhoz képest)

gki_5
Zárójelben az előző – 2008. októberi – felmérés adatai

A fővárosban a használt lakóingatlanok árának alakulására vonatkozó várakozások a legtöbb területen stagnálásra, a panellakások esetében egyértelmű csökkenésre utalnak. Kelet-Magyarországon erőteljesebb, Nyugat-Magyarországon enyhébb árcsökkenés valószínű.

A használt ingatlanok árának a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások
(százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest)

gki_6
Zárójelben az előző – 2008. októberi – felmérés adatai

(BrandTrend)