Jelentős mértékű, összesen 260,000 négyzetméter új ipari ingatlan területet adtak át Magyarországon 2008-ban, amely közel duplája a 2007-ben átadott összesen 151,000 négyzetméter területnek. A fejlesztők közül a legtöbb ipari ingatlanfejlesztés a ProLogis nevéhez kötődik. További csúcsteljesítmény, hogy negyedéves bontásban az év utolsó negyedéve rekordot döntött, az összesen 90,000 négyzetméter új ipari ingatlanterület átadásával.
Tarró Emilia, a Cushman & Wakefield ipari ingatlanszakértője szerint az idei évben mintegy 180,000 négyzetméter új ipari ingatlanterület átadása várható. Ezen projektek nagy részének építése már a válság előtt megkezdődött. Elsősorban az év első felében lesznek az átadások. A finanszírozás hiánya jelentős problémákat fog okozni azoknál a fejlesztéseknél, amelyek nem rendelkeznek elegendő előbérleti szerződéssel. A fővároson kívül, a kisebb városokban kevés fejlesztő vállalja majd az egyedi igények alapján készített (BTS, Build-To-Suit) fejlesztések kockázatát. Sok vállalat esetében várható a tevékenység racionalizálása és/vagy csökkentése, ezért több raktáringatlan-területet fognak kínálni albérletbe, illetve a saját tulajdonú épületek részleges vagy teljes bérbeadására is számíthatunk.
Az idei évben a bérlők részéről nagyon erős igény mutatkozott az ipari ingatlanok iránt.
2008-ban rekord mennyiségű közel 280,000 négyzetméter ipari ingatlanterület talált bérlőre. A bérleti tranzakciók 50 százaléka logisztikai cégekhez kötődik, a gyártó cégek részaránya a bérleti tranzakciókban nem volt jelentős. A legnagyobb méretű bérleti szerződés szintén a ProLogis nevéhez fűződik, amely több, mint 27,000 négyzetméter területet adott bérbe az Unilevernek. A másik jelentős bérleti tranzakcióban a Goodman 27,000 négyzetméter BTS ingatlant adott bérbe egy fogyasztói termékeket forgalmazó vállalatnak. Az elmúlt év során a Cushman & Wakefield közvetítésével a GE jelentős méretű, 6,300 négyzetméter ipari- és irodaterületet bérelt ki a WING által fejlesztett East Gate Business Parkban. Forgách Emese, ipari ingatlanszakértő szerint az idei évben csökkenni fog a kereslet az ipari területek iránt, hogy milyen mértékben, azt egyelőre nehéz meghatározni. A világszerte csökkenő fogyasztás negatív hatással lesz a gyártási és a logisztikai folyamatokra, amely negatívan érinti az ipari ingatlanpiacot is.
Az üresedési mutató tekintetében nem történt jelentős elmozdulás 2008-ban. Az üresedési ráta 17 százalék körül mozgott, amely azonos az azt megelőző év adataival. Ennek oka, hogy az átadott új ingatlanterületek nagysága éves szinten megegyezett a kibérelt területek méretével. A havi üresedési adatok viszont jelentős ingadozást mutatnak. A nyári hónapokat alacsonyabb üresedési ráta jellemezte, majd az év második felében átadott nagyméretű ingatlanterület ismét megemelte az üresedési mutatót. A Cushman & Wakefield szakértői a befejezéshez közeli fejlesztések miatt az idei év első felében az üresedési ráta megugrására számítanak. Majd várhatóan a spekulatív fejlesztések csökkenése miatt az év második felében az üresedési ráta visszaesése történik.
A globális pénzügyi piacok kedvezőtlen hatással voltak az ipari ingatlan befektetésekre az elmúlt évben, így csak egyetlen tranzakció zárult le: a SEGRO csoport értékesítette első magyarországi ipari ingatlan fejlesztését, a Tulipán Parkot (30,000 m2) a SEB Asset Management észak európai befektetési szolgáltató csoportnak az utolsó negyedévben. Az idei évben a Cushman & Wakefield szakértői szerint csökkeni fog az érdeklődés az ipari fejlesztési területek iránt mind a fejlesztők, mind pedig a végfelhasználók részéről, így a telekárak várhatóan 25-30 százalékkal esni fognak.
Stagnálás jellemezte a bérleti díjakat az elmúlt évben. A big box típusú ipari ingatlanok esetében a tényleges bérleti díjak 3.50 euró/m2 (kínálati bérleti díj: 4 euró/m2), míg a városi logisztikai ingatlanok esetében a tényleges bérleti díj 5.20 euró/m2 (kínálati bérleti díj: 5.5 euró/m2) volt Budapesten az elmúlt évben. A Cushman & Wakefield előrejelzése szerint a meglévő ingatlanok esetében a bérleti díjak rövid távon nem fognak változni, sőt akár kis mértékű csökkenés is bekövetkezhet a meglévő bérlők megtartása végett. Más lesz viszont a helyzet az újonnan induló projektek esetében, amelyeknél a finanszírozási költségek és a hozamok emelkedése miatt magasabb bérleti díjakra lehet számítani. Viszont közép távon, az idei év végén, illetve 2010-ben a kínálat csökkenése miatt a meglévő épületekben is emelkedhetnek a bérleti díjak.
A Cushman & Wakefield szakemberei összefoglalták a szerződéses bérleti kondíciók terén várható jelentősebb változásokat. Megnőhet a bérleti időtartam a mostani 3-5 év helyett, 4-6 vagy 5-7 éves bérleti időszakot kínálnak majd a fejlesztők a spekulatív fejlesztések esetében, illetve 10 éves megállapodás várható az ügyfél igényei szerint épített (BTS) épületek esetében. A fejlesztők fokozott figyelmet fordítanak a bérlők tőkeerősségének vizsgálatára és azt is meggondolják, hogy melyik banktól fogadnak el bankgaranciát. Várható a foglaló összegének növekedése a jelenlegi 3 hónapról, 6 hónapra, különösen a BTS fejlesztések esetében. A mostani gyakorlattal ellentétben, amelyben a bérlői kialakítás költségét elosztják a teljes bérleti időszakra, ezentúl elképzelhető, hogy a fejlesztők egy összegben kívánják megkapni a kialakítási költségeket a bérleti időszak elején.
(BrandTrend)
