Kategória: Aktuális.

“A szállodai ingatlan beruházás vonzó lett minden piaci szereplő számára. A tradicionális szállodaipari befektetők mellett egyre több helyi és regionális vállalat jelenik meg a szektorban, sőt még a kereskedelmi ingatlanfejlesztők is szállodai ingatlannal bővítik portfoliójukat Közép-Kelet Európában.” – mondta Sasha Golubovic, Associate, C&W Hospitality.

“Közép-Kelet Európában a szállodai ingatlanpiac vonzereje a szektor stabil teljesítményében és nyereségességében rejlik, melyet még vonzóbbá tesz a bankok finanszírozási hajlandósága a szállodai projektek iránt.” – fűzte hozzá Stewart Coggans, Partner, C&W Hospitality.

A befektetők magasabb hozamot várnak el a finanszírozás növekvő költségei miatt. A kockázathoz társított hozamok a menedzsment és bérleti megállapodások esetén 6,5 és 9 százalék között mozog Közép-Kelet Európában, míg a hitel-marzs az EURIBOR felett 1,6 és 2,5 százalék között változik.

A befektetők magasabb hozam elvárásai távol tartanak néhány eladót a piactól, így a kínálati oldalon hiány mutatkozik a minőségi, magasabb kategóriás eladó szállodákból.

A hitelnek a tőkéhez viszonyított aránya (LTV) a 2006-ban általánosnak mondható 80 százalékos hitel és 20 százalékos tőke arányhoz viszonyítva most 70 százalékos hitel-arány közül mozog projekttől függően. Mindamellett, a biztos banki háttérrel rendelkező ügyfelek továbbra is magasabb LTV aránnyal dolgoznak.

További piaci jelenség, hogy a befektetők a nagyobb értékű szállodai ingatlanok iránt érdeklődnek, melyek óvatosabb és hosszabb távú befektetésnek minősülnek.

Táblázat: Jelentősebb szállodai ügyletek volumene Közép és Kelet Európában és Oroszországban
cw

 

 

 

A befektetési ügyletek volumene jelentősen, közel 85 százalékkal emelkedett 2006-ban a 2007-es évhez viszonyítva Közép-Kelet Európában és Oroszországban. Ennek oka az erős ingatlanpiacban, továbbá a befektetők fokozott érdeklődésében rejlett a szállodai ingatlanok iránt. 2007 második felében stabilizálódott a piac a hitelválság hatásának következtében.

Az idei évet csökkenő aktivitás jellemzi, mivel a tulajdonosok tartják meglévő szállodáikat, növekedtek a finanszírozási költségeknek, és ár/hozam különbözet alakult ki a vevők és eladók között. Az elmúlt év jelentősebb magyar tranzakciói közé tartozik az Art’otel és a Domina szállodák eladása.

A jelentősebb közép-európai piacok a fejlődés különböző szintjén állnak. Prága és Budapest “érett” piacnak, míg Bukarest “fejlődő” szállodai piacnak minősül. Budapest és Prága az előrejelzések szerint stabil működési eredményt fog nyújtani a közeljövőben.

SZÁLLODÁK ÜZEMI EREDMÉNYEI

Budapesten jelenleg az üzemi eredmény mindhárom összetevője (= átlagos szobaár, foglaltság és szobánkénti árbevétel) stabilizálódni látszik és az előrejelzéseink szerint ez rövid távon tovább folytatódik, köszönhetően a növekvő budapesti szállodai szobaszámnak. Budapesten a 2008. első félévében tapasztalt csökkenő szállodai üzemi eredmény hozzájárul a stabilizálódó szállodai értékekhez.

cw2

 

 

 

 

 

 

 

 

Bécs idén felülmúlta a 2007-es évben elért eredményeit, mely részben az EURO2008 labdarugó bajnokságnak köszönhető.

Budapesten a nemzetközi látogatók száma csökkenő mértékben emelkedik összehasonlítva a 2004 és 2006 közötti időszakkal, amelyben a növekedés 15 és 25 százalék között mozgott. Másrészt a forintnak az euróhoz viszonyított árfolyamváltozása csökkenő szállodai árbevételt jelent, miközben a működési költségek folyamatosan növekednek az inflációs nyomásnak köszönhetően.

A MAGYAR SZÁLLODAI PIAC

Az "érettnek" számító magyar szállodai piac megfelelő lehetőséget kínál közép és hosszú távú befektetésekre. Budapesten jelenleg több új szálloda fejlesztés van folyamatban és a következő 3 évben közel 3,200 vendégszoba nyílik a 4-csillagos kategóriában.

Egyre több helyi szállodaüzemeltető jelenik meg a piacon, többek között az eredetileg ifjúsági szállások üzemeltetésével foglalkozó Mellow Mood, amely belevágott 5-csillagos szállodák üzemeltetésébe is (pl. Klotild Palota). Továbbá érdemes megemlíteni a Taverna Csoportot, amely tovább bővíti szállodai portfolióját Magyarországon.

Másik érdekes jelenség a helyi ingatlanfejlesztők megjelenése a szállodai piacon. A WING (korábban Wallis) és a Home-Center számos szállodai projektet tervez a befektetési portfoliójuk bővítése céljából, így megosztva a kockázatot több ingatlanszektor között.

Helyi és nemzetközi szállodai fejlesztők kiterjesztették tevékenységüket a magyarországi régiókra. Elsődlegesen a Balaton környékét célozták meg, ahol például az SCD a Quinlan Golub céggel közösen hat különböző fejlesztést tervez. Fokozatosan növekszik Visegrád népszerűsége is a hétvégi és konferencia turizmus kapcsán.

Magyarországon továbbra is a "Városi Szálloda" fejlesztések uralják a piacot, de egyre több gyógyszálloda fejlesztés van folyamatban, melyek kormányzati támogatást is élveznek.

Ugyanakkor további trend a "tematikus" és "koncepció" szállodák építése mint például egy boutique, design központú vagy egy nemzetközi koncepción alapuló szálloda, ilyen például a Buddha Bar. Ezek mellett számos nemzetközileg elismert építész adja szaktudását és nevét a szállodai fejlesztésekhez.
(BrandTrend)